معمولا در هنگام بررسی پرونده های حقوقی برای ساختمان های قدیمی در شعب حقوقی دادگاه های ایران نیاز به تعیین قدمت ساخت و سن ساختمان و یا عمر باقیمانده ساختمان برای قاضی پیش می آید که در این موارد، رییس دادگاه با صدور قرار کارشناسی ، تعیین و تشخیص سن ساختمان و قدمت ساخت آن را به کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان محول می کند.

تعیین سن ساختمان

یکی از سردرگمی ها و اختلافات اساسی مابین خریداران و فروشندگان بر سر محاسبه سن ساختمان است تا جایی که این موضوع به یکی از مباحث جدی در هنگام خرید و فروش ملک و کارشناسی ملک تبدیل شده است.چند نکته واضح در خصوص تعیین قدمت ساخت ساختمان وجود دارد که مبنای اختلافات است :

سن واقعی ساختمان یا تعیین قدمت ساخت واقعی

از نظر نویسنده این مقاله و اغلب کارشناسان،سن واقعی ساختمان با اولین پی ریزی و تشکیل فونداسیون آغاز میگردد و مبنای محاسبه آن تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است.

سن بهره برداری ساختمان

از زمان نصب انشعابات و امکان سکونت در آپارتمان آغاز میگردد و معمولاً مبنای محاسبه آن تاریخ نصب کنتورها و انشعابات مانند کنتور برق یا کنتور آب و گاز است.

سن سندی ساختمان

از زمان تهیه اسناد شامل پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و سند قطعی ملک محاسبه میشود.

هر کدام از این مقاطع سنی چه کاربردی دارد:

با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان در ایران حدود ۳۰ سال است محاسبه سن ساختمان کمک موثری به تصمیم گیری در مورد خرید آن میکند علاوه بر این بانک ها و موسسات مالی محدودیت هایی را برای پرداخت وام و تسهیلات بانکی به ساختمان های دارای عمر بیش از ۲۰ سال و در پاره ای از موارد ۱۲ سال در نظر گرفته اند.

سن واقعی ساختمان (در برخی موارد: تاریخ اخذ جواز ساختمان) معمولا مورد توجه بانکها و موسسات است و مبنای محاسبه عمر ساختمان از منظر آنهاست.
سن بهره برداری و سن سندی ساختمان عموماً مبنایی برای قیمت گذاری و اعلام مالکین به خریداران است موضوعی که خریداران باید توجه داشته باشند درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا بررسی تاریخ آن است تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد.

به هر صورت همانطور که دیده می شود تعیین قدمت ساخت بنا، تا حد زیادی به قضاوت مهندسی کارشناس رسمی دادگستری نیز بستگی دارد.

کارشناس رسمی دادگستری با بازدید از ساختمان و بررسی مشخصات و پارامترهای کارشناسی، قدمت ساختمان را برآورد و تشخیص و تایید می نماید. برای اطلاعات بیشتر می توانید به این صفحه از سایت کارشناس آنلاین نیز رجوع کنید: تشخیص قدمت ساخت ساختمان

برآورد سال ساخت ساختمان علاوه بر دانش فنی نیاز به تجربه اجرایی و سابقه کار کارشناس رسمی دادگستری دارد. معمولا کارشناس رسمی با بررسی پارامترهای اجرایی ساختمان مانند میزان فرسایش ساختمان، تکنولوژی ساخت ساختمان، معماری بنا و مصالح بکار گرفته در آن و همچنین بررسی اسناد و مدارک قدیمی (در صورت وجود) و یا کمک گرفتن از قبض های انشعاب برق و گاز و آب می تواند با دقت مناسبی ، سن ساختمان را تخمین بزند.

در مواردی برای افزایش دقت کار و در صورت در دسترس بودن عکس های هوایی قدیمی از منطقه و همچنین تصاویر ماهواره ای می توان از آنها نیز در تشخیص و تعیین قدمت ساخت بنا یا دیوار استفاده کرد.

اثر کاهشی قدمت ساخت ساختمان روی ارزش کارشناسی آن

سال ساخت ساختمان می تواند اثر کاهشی موثری در ارزش کارشناسی آن داشته باشد که میزان کاهش کاملا بستگی به پارامترهای متعددی مانند نوع کاربری ملک، کیفیت اجرایی ساخت ساختمان و موارد دیگر دارد و نمی توان به درصد متقن و ثابتی برای کاهش اشاره کرد.

مثلا میزان فرسایش یک ساختمان در آبسرد دماوند با لواسان یا میزان فرسودگی بنا در شهر های شهریار و کرج تهران با فشم و میگون متفاوت است. این موضوع حتی در مناطق مرطوب مانند شمال کشور ( مازندران و گیلان) یا جنوب کشور مانند استان های هرمزگان و بوشهر و خوزستان نیز تا حد خیلی زیاد نسبت به مناطق خشک مانند اصفهان و تهران و شیراز فرق می کند.